Neue Grundsteuer-Berechnung
Für die Berechnung der Grundsteuer spielen die bisher verwendeten "Einheitswerte" ab 2025 keine Rolle mehr. Mit dem neuen Berechnungsverfahren sollen Ungerechtigkeiten beseitigt werden, die laut einem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zuvor bestanden hatten.
Die Gemeinde Niedernhausen hat im Februar die Steuerbescheide für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen) und B (bebaute und unbebaute Grundstücke) an die Grundstückseigentümer versendet. Wie eine (natürlich nicht repräsentative) Umfrage im Oberjosbacher Dorffunk zeigt, müssen einige weniger und viele mehr Grundsteuer B bezahlen als zuvor. Dabei muss bedacht werden, dass die alten Beträge eventuell auch unverhältnismäßig hoch oder niedrig waren.
Wie wird die Grundsteuer in Hessen berechnet?
Wir wollen versuchen, den Effekten auf den Grund zu gehen. Dazu schauen wir uns zunächst einmal an, wie die Grundsteuer seit 2025 überhaupt berechnet wird.
Anders als in den meisten Bundesländern wird in Hessen die Grundsteuer B nur noch nach Fläche und Lage berechnet. Folgende Daten spielen bei Wohnbebauung eine Rolle:
Wohnfläche, Fläche des Grundstücks, Bodenrichtwert und Hebesatz der Gemeinde.
Im Gegensatz zu anderen Bundesländern spielen z.B. das Alter des Gebäudes oder die (fiktive) Nettokaltmiete in Hessen keinerlei Rolle, wohl aber die Lage des Grundstücks. Der Grundsatz lautet hierzulande jetzt: "Je größer Grundstück und Gebäude und je besser die Lage in der Kommune, desto höher die Grundsteuer“.
Der Hebesatz der Gemeinde
Damit das Grundsteueraufkommen für die Gemeinde nach dem neuen Verfahren in Summe gleich bleibt, wurden die Hebesätze in Niedernhausen auf Empfehlung des Landes Hessen angepasst: bei der Grundsteuer A gesenkt und bei der Grundsteuer B maßvoll von 560% auf jetzt 600% angehoben.
Was gilt für Oberjosbach?
Wenn man den Hebesatz von 600% einrechnet, beträgt die Grundsteuer in Niedernhausen für ein Grundstück in durchschnittlicher Lage 2,10 € pro Quadratmeter Wohnfläche zuzüglich 0,24 € pro Quadratmeter Grundstücksfläche.
Beispiel: Für ein Haus mit 100 qm Wohnfläche und 500 qm Grundstück werden 210,- € für die Wohnfläche und 120,- € für das Grundstück fällig, also 330,- Euro Grundsteuer jährlich.
Allerdings gilt das nur für ein Grundstück in durchschnittlicher Lage! Ist der "Bodenrichtwert" des Grundstücks niedriger (alter Ortskern) oder höher (Rest von Oberjosbach) als der Mittelwert in der Gemeinde (s.u.), werden die o.g. Werte mit einem "Lage"- Faktor multipliziert
- Alter Ortskern (300 €/m2 Bodenrichtwert): Faktor = 0,96 (4% weniger)
- 1960er-Jahre-Baugebiete (400 €/m2 Bodenrichtwert): Faktor = 1,04 (4% mehr)
- Spätere Baugebiete (500 €/m2 Bodenrichtwert): Faktor = 1,12 (12% mehr)
Für das Grundstück aus dem Beispiel oben bedeutet das, dass für ein vergleichbares Objekt in der (vorderen) Limburger Straße 316,80 €, im Apfelgärtchen 343,20 € und in der (oberen) Weidenstraße 369,60 € zu zahlen sind.
Wichtig: Die Beispiele oben enthalten bereits den Hebesatz von 600%, d.h. der vom Finanzamt festgesetzte und mitgeteilte Steuermessbetrag beträgt nur 1/6 des Grundsteuerbetrags (für das Beispiel ist der Messbetrag 55 €).
Tipp: Hier kann man seine Adresse eingeben und erhält den Bodenrichtwert (mit Karte):
https://www.bodenrichtwerte-boris.de/boris-d/?lang=de
Er geht nicht direkt ein, sondern wird für die Berechnung des o.g. Faktors benötigt (s.u.).
Mit diesen Informationen kann jeder mal einschätzen, wie sich die Wohnfläche, die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert auf die Höhe der Grundsteuer B auswirkt.
Selber mal nachrechnen
Sollte einem die Grundsteuer unverhältnismäßig hoch (oder niedrig) vorkommen, sollte man selber mal nachrechnen.
So wird die Grundsteuer B berechnet:
- Zwischenwert 1 = Wohnfläche x 0,50 €/qm x 70% (0,50 € und 70% sind gesetzlich festgelegte Werte)
(Nutzungsfläche wie Keller, Garage usw. bleibt bei Wohngebäuden außen vor, wenn sie nicht betrieblich oder gewerblich genutzt werden!) - Zwischenwert 2: Bodenfläche x 0,04 €/qm (0,04 € ist gesetzlich festgelegt)
- Ausgangsbetrag = Zwischenwert 1 + Zwischenwert 2
- Faktor = (Bodenrichtwert für das Grundstück / durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde) hoch 0,3
(Der durchschnittliche Bodenrichtwert beträgt in Niedernhausen 346 €/qm (flächengewichteter Mittelwert). Der Faktor beträgt demnach bei 300 € 0,96, bei 400 € 1,04 und bei 500 € 1,12)
- Steuermessbetrag = Ausgangsbetrag x Faktor
(der Steuermessbetrag wird vom Finanzamt festgesetzt)
- Hebesatz = 600% (wird von der Gemeinde festgelegt)
- Grundsteuer = Steuermessbetrag x Hebesatz
(der Steuerbescheid wird von der Gemeinde erstellt)
Wichtig: In den Beispielen ganz oben haben wir die 600% schon bei den Zwischenwerten 1 und 2 eingerechnet, um die Größenordnungen direkt besser einschätzen zu können.
Kontakt: info@oberjosbach-taunus.de
Quelle und weitere Infos: https://finanzamt.hessen.de/grundsteuerreform